אחד מהאלמנטים החשובים ביותר בעסק, הוא גיוון. לצרכנים ולקוחות רבים, רצונות וצרכים שונים ומוצרים או שירותים מסוימים שמתאימים ונחשבים כמעולים כיום, ערכם יכול להיעלם כבר מחר. במקרה הזה, נדל"ן מסחרי אינו שונה מהצורך של כל עסק או חברה בגיוון. הגיוון בנדל"ן מסחרי, יכול להתקיים בשלושה ערוצים שונים:
- גיוון בשימושי המתאפשרים בנכס;
מרכז מסחרי או מבנה מסחרי, קטן או גדול, יכול שיכלול בתוכו מספר שימושים כגון: שטחי מסחר, שטחי אחסנה ותפעול, שטחי משרדים, שטחים עובר סטודיו, קליניקות או מגורים.
- גיוון באסטרטגיית ההשקעה בנכס;
אסטרטגיית ההשקעה בנכס נגזרת לרוב מאופיו הראשוני וזכויות הבנייה המתאפשרות בו, מכוח תוכנית בתוקף שחלה עליו ובשקלול מאפיינים רבים נוספים: מצבו כיום, השיפורים האפשריים בו או אסטרטגיית הבנייה בו, בניית תמהיל השוכרים או משך זמן האחזקה בנכס.
- גיוון שוכרים;
לנכס אחד בשטח מסוים מינימאלי, יכול שיהיה שוכר אחד או לחילופין, מספר שוכרים שונים.
שלא כמו לחברות הגדולות, למשקיע הפרטי הקטן "נשללת הזכות" לייצר גיוון, כלל ועיקר, מעצם הנכס שיש ביכולתו לרכוש, עקב רף הכניסה הגבוהה והמחירים הגבוהים של הנדל"ן בישראל. נניח שמשקיע פרטי רוכש חנות בשטח של 30 מ"ר. בסך המ"ר הללו, המשקיע יוכל לשכן שוכר אחד בלבד ואפשרויות ההשבחה שלו לגבי הנכס, תהיינה מעטות אם לא קיימות כלל.
אותו משקיע, יהיה בנקודת רגישות של 100% לעניין זהות השוכר ויכולתו לשלם את דמי השכירות באופן מלא ובמועדם, להמשיך לקיים את הסכם השכירות ולהפיק מהשוכר את התשואה הנדרשת לנכס, זאת, מבלי להיכנס לזהות השוכרים בשטחים מסחריים קטנים אשר אינם עונים על דרישות הסף מבחינת שטחם אצל שוכרי העוגן המבוקשים (Triple A). בנוסף, גיוון השימושים לא קיים כלל כמו גם אסטרטגיית ההשקעה שהינה קשיחה למדי. הלכה למעשה, אם השוכר לא הצליח בעסקיו ונותר ללא הון פיננסי, הרי שייקח לבעל הנכס חודשים רבים עד שהוא יצליח לאתר שוכר חלופי במהלכם, הוא לא ייהנה מדמי שכירות ובנוסף, ייאלץ לשלם ארנונה, דמי ניהול ותשלומים נוספים כנגד בלאי הנכס.
השקעה בנדל"ן מסחרי (Retail) אשר תלווה על ידי חברה מקצועית בעלת ניסיון, תאפשר למשקיע הפרטי להשקיע את כספו בנכסים מסחריים גדולים יותר, בעלי פוטנציאל גבוה הן לגבי השבחה והן לגבי זהויות ומספר השוכרים בנכס. באמצעות חלוקה נכונה, ניתן ליצור גיוון שוכרים אשר כולם חוסים תחת אותו נושא ומפרים אחד את השני, לייצר אפשרויות השבחה על ידי ניהול וחלוקה אופטימלית כמו גם תכנון זכויות (בהינתן) אשר יתאפשר בטווח הרחוק וכן, לבטל את נקודת הרגישות הקשה מנשוא עבור משקיעים פרטיים.
כך למעשה, בנכס מסחרי אשר מושכר לארבעה שוכרים שונים, כאשר שוכר אחד עוזב, הרי שבנקודת הזמן הזו, מעבר לביטחונות והערבויות הזמינות למימוש, סה"כ השכירות המתקבלת מהנכס לא תיפגע במלואה אלא רק בחלקו היחסי של השוכר ועדיין תתאפשר תשואה מהנכס כמו גם היכולת להשכיר את הנכס הפנוי במהירות יתרה שכן הוא צמוד לשוכרים קיימים.
כאשר הזדמנויות השקעה מוצגות בפניכם, חשוב לבחון, האם יש ביכולתכם אפשרויות גיוון? האם תוכלו להפיק את המירב מגיוון שימושים ואף ליהנות מהם? האם תהיו תלויים בשוכר אחד או השקעתכם תגובה ביתר בטחון על ידי השכרת הנכס למספר שוכרים שונה?
