(לא לקרוא את זה לפני השקעה זה כמו לזרוק את הכסף שלך לפח)
נדל"ן מסחרי הוא מתעתע עבור משקיעים פרטיים. מצד אחד, הוא מתגמל, התשואה בעד ההון גבוהה, הוא בעל מאפיינים נכונים לביצוע השבחה, שיפור ועליית ערך, הוא מתגמל יותר מדירת מגורים ומן הסתם, הפוטנציאל שלו, גבוה הרבה יותר. מהצד השני, הוא סולידי הרבה פחות מהשקעה בדירת מגורים, הוא מצריך ידע, התמחות מקצועית, היכרות מעמיקה עם השוק וכן, הרבה יותר אוויר לנשימה (שזה לרוב, הרבה יותר כסף). אז איך בכל זאת מצליחים לבצע השקעה מוצלחת בנדל"ן מסחרי, להצליח, למקסם את ערך ההשקעה וליהנות מכל היתרונות של השקעה כזו?
למען ההבהרה, נדל"ן מסחרי זהו תחום רחב ובמאמר הזה אנו נתייחס לשטחי מסחר (חנויות). בואו נצלול מיד פנימה, אל שבעת כללי הברזל שאתם פשוט חייבים לדעת –
- הכול מתחיל מהשוכר – השאלה החשובה ביותר לפני ביצוע השקעה בשטחי מסחר – מי ישכור את הנכס? כמה עסקים מהסוג של אותו שוכר "יודעים" לשלם על נכסים? כמה דמי השכירות צפויים להוות מהמחזור של אותו שוכר?איתרתם נכס שאתם חושבים שיכול לייצר לכם תשואה שוטפת גבוהה, המיקום שלו מעולה והוא ענה על היכולות שלכם? זה הרגע לקחת דף ועט ולהכין רשימה של תחומי עסקים ושוכרים שאתם יודעים שהנכס מתאים עבורם והם יוכלו להצליח במיקום הספציפי הזה. מה הם עושים, כמה הם יכולים לשלם, האם הנכס עונה בכל המאפיינים שלו עבורם (שימושים בתב"ע, הגבלות של הרשות המקומית, מבנה פיזי, הוראות והגבלות של הדיירים וצו הבית המשותף ועוד). חשוב לכם לדעת מה המחזורים הצפויים של אותם עסקים ולחשב את עומס דמי השכירות באחוזים מהמחזור. למשל, האם דמי השכירות צפויים להוות 15% מהמחזור המקובל הממוצע בתחום העיסוק של השוכרים הפוטנציאליים או 20%?
- ייחוד פיזי – גם אתם בטח ראיתם פעם חנות עובדת, מלאה ובולטת מוצבת ליד חנות שוממת ונבלעת בתוך הנוף האורבני. כשמדובר בנכס כזה ורמת הביקוש שלו על ידי שוכרים מעולים, יש סיבות רבות להצלחתו או כשלונו. אחת מהן, היא הייחוד הפיזי. פתיחות החזיתות, הבנייה והבניין שבו הנכס נמצא, האלמנטים המיוחדים שלו לצד הנתונים הפיזיים הבסיסים שלו (רוחב, אורך, צורניות, גובה תקרה), משפיעים ביותר על השיווק שלו לשוכרי קצה, שיאפשרו לנו לייצר הכנסה פסיבית מהנכס שתעלה באופן סיסטמתי כמו גם לעליית הערך המתמדת שלו.
- דמוגרפיה – למדו הכל על קהל התושבים שמרכיב את הסביבה. אחד המרכיבים החשובים ביותר של כל עסק, הוא לקוחות חוזרים. בעבר, היה נהוג לחשוב שדריסת רגל תיירותית היא האלמנט החשוב ביותר בהשקעה שכזו. כיום, השילוב שבין דריסת רגל חזקה לבין לקוחות שגרים מעל בית העסק, היא חשובה ביותר ולכן, למדו את קהל התושבים בסביבה, את הגילאים, את סוג העסקים השכנים, את הצרכים שלהם, ההעדפות שלהם וכך, תוכלו לדעת האם הנכס מתאים לסוג העסקים שישרתו את התושבים וסיכויי ההצלחה שלו עולים משמעותית.
- איכות השוכרים הקיימים בסביבת הנכס – מכירים את זה, שאתם מטיילים ברחובות פריז או מילאנו, ורצף החנויות המדהימות והמעניינות סוחף אתכם ואתם פשוט ממשיכים ללכת וללכת? גם במקרה הזה, רצף העסקים השכנים לנכס הוא חשוב ביותר ויכול לייצר או להפחית את הביקוש לנכס שלכם וכן את דמי שהשכירות שבעלי עסקים יהיו מוכנים לשלם לכם. מי שוכר את החנות ליד? האם הרחוב מתמלא בשוכרים מעולים? האם יש רשתות ריטייל שהגיעו לאזור? עסקי פנאי? חנויות עוגן? תמהיל חנויות שכנות הוא חשוב ביותר כאשר אנו שוקלים להשקיע בנכס מסחרי שכזה. השינויים שהסביבה עוברת וקרבה לשוכרים מעולים תשפיע באופן חיובי על הנכס ותעלה את רמת הביקוש שלו בעיניי שוכרי קצה מעולים, את רמת הפדיון בסביבה ואת איכות קהל היעד שיגיע.
- פוטנציאל לעליית מחירי השכירות – השקעה בנדל"ן היא השקעה ארוכת טווח. אם נבחר נכון וננהל את ההשקעה בצורה מיטבית, השקעה בנכס מסחרי תניב לנו פירות באופן יציב לאורך שנים רבות, תתרום לעליית העושר שלנו ותזרים המזומנים החיובי. אחד מהיתרונות העיקריים הוא, שערך השכירות בנכסים מסחריים עולה באופן משמעותי עם השנים. הרכב תמהיל החנויות ומיצוב הסביבה בעיניי קהל מבקרים נרחב מאפשר לבצע שיפורים משמעותיים בתנאי השכירות אל מול שוכרים, מתקופה לתקופה וגם, משוכר לשוכר. לכן, כאשר שוקלים לרכוש נכס מסחרי, אחת השאלות המרכזיות היא מה הנכס יכול להניב לנו בעוד מספר שנים, לעומת כאן ועכשיו?
- תכירו את תוכנית הפיתוח הסביבתי – למדו את הסביבה, את האזור, את הרחוב וכל פינה בו. האם נבנו בנייני מגורים חדשים? האם מתוכנן על ידי הרשות המקומית עבודות לשיפור פני הרחוב? האם ייבנו תשתיות לתחבורה ציבורית לצירי תנועה ראשיים? למדו את מחירי שכירויות של דירות המגורים באזור, את היכולות הסוציו-אקונומי של תושבי הסביבה, את מסלולי הממונעים שנסללים באזור, קיומם של חניונים ועוד. אתם רוצים לשלוט באופן מלא במידע שיקבע אם הנכס שרכשתם יניב וישביח את ההשקעה שלכם בזמן הקצר, הבינוני והארוך ובכך, תוכלו לתכנן באופן מיטבי את המבנה הפיננסי של ההשקעה שלכם.
- תתכננו את סוף ההשקעה שלכם, עוד לפני שאתם רוכשים את הנכס – השקעה בשטחי מסחר היא מגוונת ומאפשרת לכם לייצר אקזיט על ידי שיפור דמי השכירות והביקוש באזור. סוג השקעה שכזה, יכול להיות שילוב מושלם בין תשואה גבוהה לבין רווח הון גבוה, אם רק יודעים בדיוק לאן רוצים להגיע. הואיל והסכמי השכירות בנכסים מעולים לרוב הינם ארוכי טווח, ומאפשרים עלייה בדמי השכירות והצמדה למדד, עליכם לקבוע את המטרות הפיננסיות בטווחי זמן שונים עוד מראש ובכך, תוכלו לדעת על מה אתם מתעקשים בהסכמי השכירות ועל מה תוכלו לוותר, כיצד לבנות עליות נכונות בדמי השכירות, תקופות התקשרות ולצייר שווי נכס רצוי למכירה, או לפחות את האפשרות לכך.
עוד נקודת בונוס אך החשובה ביותר –
- לוקיישן! היו ערים למגמות וטרנדים אצל הצרכנים – כתבות על רשתות סופרים במרכזי ערים ורחובות ראשיים? רשתות בתי קפה או חנויות נוחות שפותחות סניפים בקצב גבוה? כל אלו נולדו מהשינויים שגרמו לצרכנים לקנות שונה. לחזרה לרכישות מקומיות, לרחובות העיר על פני אזורי תעשייה או מתחמים ענקיים. היו ערים למגמות ואתם תוכלו לבחור את המיקום, הגדלים והמאפיינים הנכונים של הנכס. העדיפו לקבל תשואה צנועה קצת יותר לטובת רכישת נכסים במיקומים מנצחים, ולא להתפתות לרכוש נכסים במיקומים פחות אטרקטיביים בעבור % תשואה נוסף. רציפות התשלומים היא אחד הנושאים החשובים ביותר ואתם רוצים להבטיח שהשכירות של הנכס "תדפוק אצלכם בבנק בכל חודש, כמו שעון".
*האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות או תחליף לייעוץ או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.
